越南岘港 · 工业园设厂审批
越南设厂：岘港工业园建厂的审批手续，按步骤办理。
2025年广南省并入岘港市后，岘港工业园分属两个管理委员会，各园区的土地状况、税收优惠依据和最低工资区域各不相同。我们作为您的授权代表准备并递交建厂审批材料；设计与施工由您与符合能力要求的企业直接签约。
园区对申报手续的影响
园区决定由哪个机关受理您的申请。原岘港市的园区归岘港高新技术园区和工业园区管理委员会（DSEZA）管理。自2025年8月18日起（第1012/QĐ-UBND号决定；管理范围由岘港市人民委员会2025年12月12日第2965/QĐ-UBND号决定所附规定第1条第1款重申），DSEZA还管理原广南省位于朱莱开放经济区以外的园区，例如奠南–奠玉工业园、东桂山工业园和 Thuận Yên 工业园。朱莱开放经济区内的园区，归朱莱开放经济区管理委员会管理（总理2025年11月28日第2609/QĐ-TTg号决定第1条第1款）。对于完全位于园区内的项目，一般由所在园区的管委会核发投资登记证（IRC）；项目需要审查可行性研究报告时，一般也由该管委会审查。
各园区的土地状况各不相同。根据DSEZA 2025年的数据，和庆工业园（KCN Hòa Khánh）与和庆扩展工业园（KCN Hòa Khánh mở rộng）已无工业用地可租；莲沼工业园（KCN Liên Chiểu）尚余约82公顷（其中一部分尚无基础设施），东桂山工业园（KCN Đông Quế Sơn）尚余约63公顷。朱莱方面，北朱莱工业园（KCN Bắc Chu Lai）开发商在2025年12月的报告中称，约有20公顷已配套基础设施的土地可供出租，其中约6公顷的一块地上仍有原有项目的资产。部分新园区尚未公布向工厂租户交地的日期，例如于2026年7月动工建设基础设施的和宁工业园（KCN Hòa Ninh）。每一块地都须先与开发商确认，才能据此做规划。以上数据属于一般性的公开信息，不构成要约或招租信息；InTimeVisa 不代表任何园区开发商行事。
企业所得税优惠看的是区位类型和项目本身，而不是“工业园”这个名称。根据《企业所得税法》67/2025/QH15 和议定 320/2025/NĐ-CP，新项目不会单凭位于普通工业园就获得按地区给予的优惠；起作用的是行业、项目所在乡/坊是否属于困难地区、地块是否位于高新技术园区、经济区或岘港自由贸易区、项目规模，以及可能存在的过渡性权利。岘港高新技术园区专门接收高新技术项目（每个项目须符合议定 260/2026/NĐ-CP 第26条规定的标准，该议定自2026年7月1日起施行）；在该园区，新项目在满足条件的前提下，基础优惠为：10%的税率适用15年，另可免税不超过4年、其后减半征收不超过9年（经《高新技术法》133/2025/QH15 修订的《企业所得税法》67/2025/QH15 第13条第1款d项、第14条第1款a项）。这些期间不能简单相加：原则上，税率期间自项目首次取得收入的年度起算；免减税期间自首次取得应税所得的年度起算，若取得收入的前三年均无应税所得，则自第四年起算。此外，自2026年7月1日起，部分优惠取决于企业经认定的资格，而不是所在地点：第一类高新技术企业、战略技术企业和符合条件的研发中心适用10%的税率25年；经认定的高新技术产品生产企业适用17%的税率10年（《企业所得税法》67/2025/QH15 第12条第2款e1、e2项，第13条第1a款和第4款d项，由《高新技术法》133/2025/QH15 第25条第7款增补，自2026年7月1日起施行）。
最低工资区域按用人单位的经营所在地确定（议定 293/2025/NĐ-CP，自2026年1月1日起施行）。原岘港市的园区属于第二区域（Vùng II，每月4,730,000越南盾）；奠南–奠玉工业园（KCN Điện Nam – Điện Ngọc）、东桂山工业园和北朱莱工业园属于第三区域（Vùng III，每月4,140,000越南盾）；未列入第二、第三区域的乡、坊属于第四区域（Vùng IV，每月3,700,000越南盾）。区域划分见该议定附录第21项，月最低工资标准见第3条第1款。工业园、出口加工区、高新技术园区或集中数字技术园区横跨不同工资区域的，园区内所有用人单位统一适用其中最低工资标准最高的区域，不论自身地块位于哪个乡、坊（第3条第3款c项）。据开发商 CIZIDCO 介绍，三升工业园（KCN Tam Thăng）位于原 Tam Thăng 乡（原 Tam Kỳ 市）和原 Bình Nam 乡（原 Thăng Bình 县）；根据第1659/NQ-UBTVQH15号决议，这两个乡现分别并入 Bàn Thạch 坊（第二区域）和 Thăng Trường 乡（第三区域），因此园区内所有用人单位均适用第二区域：每月4,730,000越南盾，或每小时22,700越南盾。三升2号工业园（KCN Tam Thăng 2）同样横跨 Bàn Thạch 坊和 Thăng Trường 乡（2026年2月28日第773/QĐ-UBND号决定附录II；开发商的环境许可证），因此也全园适用第二区域。位于上述园区以外的场地，包括朱莱开放经济区内、工业园以外的土地，按用人单位经营所在的乡、坊确定区域；分支机构按其经营所在地确定（第3条第3款a、b项）。越南内务部提交的一份议定草案拟自2027年1月1日起提高上述标准，并可能将岘港部分地区调入更高区域；该草案尚未生效。
七项工作
- 申请材料清单与场地文件清单
- 我们根据您提供的行业、产能和建筑规模信息，按主管机关公布的行政程序，列出项目预计需要准备的申请材料，必要时向受理机关询问，然后作为您的授权代表准备并递交。项目是否须做环评、消防设计审查或可研审查，依法律规定确定，并由主管机关在受理和审查材料时核定；如需法律意见，须由律师事务所出具。我们还提供一份清单，列出投资登记证申请材料所需的场地文件，例如场地租赁协议、土地转租合同或厂房租赁合同，或其他证明您有权使用该场地实施项目的文件。这份清单对所有工业园都相同，只引述相关法规；我们不评估任何地块、任何开发商的法律文件或任何具体的租赁合同草案。我们不选择或比较园区、地块，不比较地价或租赁条件，不就土地租赁合同提供意见，不介绍开发商，不参与谈判，也不代表您办理与土地转租或厂房租赁有关的任何手续。为客户寻找符合其要求的地块或标准厂房，并在租赁谈判中充当中介，属于房地产经纪活动（《房地产经营法》29/2023/QH15，合并文本 06/VBHN-VPQH，第3条第11款、第62条），须由符合该法条件、配有持证经纪人的房地产经纪企业与您另行签约提供；我们不从事这项工作。
- 投资登记证（IRC）
- 我们准备并向您所在园区的管委会递交IRC申请材料；对于无需投资主张批准、且符合法定条件（包括已有租赁协议等场地文件）的项目，管委会须在收到完整、有效的材料之日起10个工作日内作出决定（议定 96/2026/NĐ-CP 第39条第3款；该议定自2026年3月31日起施行）。
- 企业登记证（ERC）
- 我们准备公司登记材料，并提交给岘港市财政厅下属的经营登记机关（公司设在高新技术园区内的，提交给DSEZA），登记机关应在收到材料之日起3个工作日内办理（《企业法》59/2020/QH14 第26条第5款）；自2026年3月1日起，公司可以先于IRC登记成立，但须承诺满足市场准入条件，并须在成立之日起12个月内完成申领IRC的手续，取得IRC之前不得实施项目。
- 环境许可证或环评
- 我们向管委会询问园区基础设施是否已有经批准的环评或环境许可证：若已具备，根据临时性的政府决议 66.19/2026/NQ-CP（自2026年5月18日起施行，至2027年2月28日止，除非被提前取代；附录IX A部分第VI节第1款），该园区内的新工厂不在环评名录之列。随后我们准备、递交适用的环评、环境许可证或环境登记材料。市级环境许可证的法定时限为自收到完整、有效的申请之日起不超过30日；若项目所有废物处理设施均无需试运行，可应投资者申请通过线上系统办理，时限为15日。
- 消防
- 如果项目建筑列入消防审查名录（以火灾危险类别为C类的生产建筑为例：体积达15,000 m³或总楼面面积达2,000 m²即纳入，按项目中规模大于其他各栋的那栋建筑计算），且项目未采用特别投资程序，我们将您的顾问编制的消防系统设计提交公安消防部门审查，该审查意见须在开工前取得。工程完成时，我们协助整理验收档案并准备国家消防数据库申报材料；消防验收由您（投资者）自行组织并对结果负责，并须在投入运营前完成申报。
- 建设许可证或可研审查
- 如果项目的可行性研究报告须经审查（例如项目含有议定 217/2026/NĐ-CP 附录IV所列类别中二级及以上的工业工程，适用例外情形的除外；该议定自2026年7月1日起施行），我们将其提交主管机关（通常为园区管委会），审查通过并获批准后，项目的各项工程免办建设许可证（《建设法》135/2025/QH15 第43条第2款e项；该法自2026年7月1日起施行，其中第43条第2、3款自2026年1月1日起施行），但开工前仍须提交开工通知及相应材料（第43条第3款b项）。否则，项目是否属于《建设法》第43条第2款规定的其他豁免情形，由您和您聘请的符合能力要求的顾问单位确定，您也可以请发证机关给予书面指导。我们据此递交建设许可证申请；工程属于豁免情形的，则递交第43条第3款要求的开工通知及相应材料。以上各项均使用由您聘请、符合能力要求的顾问单位编制的技术文件。
- 设计施工合同的语言与申报支持
- 设计与施工由您与自行选择的企业直接签约；这些企业须符合越南《建设法》规定的能力要求，您可在 csdlhdxd.gov.vn 上核查；外国承包商还须取得越南的建设活动许可证。如您需要，我们可以介绍一家与我们合作过的设计施工企业，作为选择之一。我们不从该企业收取任何佣金或其他利益；我们的服务费仅由您（投资者）支付。您自行核查其能力信息，自行决定并直接与其签约；您也可以自由选择其他任何企业。我们不是这些合同的当事方。我们负责在您与所选企业的会议中提供翻译、口译和会议记录，并依据该企业编制的技术文件递交各项审批申请；我们不做设计、不施工、不做项目管理或施工监理。
审批顺序
- 申请材料清单：根据您提供的行业、产能和建筑规模信息，按主管机关公布的行政程序，列出项目预计需要准备的申请材料；项目是否须做环评、消防设计审查或可研审查，依法律规定确定，并由主管机关在受理和审查材料时核定。
- 场地：由您选定园区和地块，并直接与园区开发商或业主，或通过您委托的房地产经纪企业，商定转租或厂房租赁事宜。我们提供一份投资登记证申请所需场地文件的清单，该清单对所有园区都相同；我们不寻找、不比较、也不洽谈土地，不评估任何地块、开发商或租赁合同，也不代表您办理与土地转租或厂房租赁有关的任何手续。
- 投资与公司：您取得租赁协议等场地文件后，我们向园区管委会申报IRC；ERC向经营登记机关申报，可按您的选择在IRC之前或之后办理（在IRC之前办理的，须承诺满足市场准入条件）。
- 环保：须做环评的，环评报告须在项目批准之前获批；无须环评、也无须环境许可证的，适用的环境登记须在开工前完成（依据政府决议 66.19/2026/NQ-CP，适用至2027年2月28日；在该期限以外，须在核发建设许可证之前完成，无须建设许可证的，须在排放废物之前完成）；无须环评但需要环境许可证的，须在主管机关批准项目、作出建设投资决定或投资决定之前取得；若建设项目不属于建设主管机关审查可行性研究报告的范围，则须在核发或调整建设许可证之前取得，因而也在开工之前取得（《环境保护法》72/2020/QH14 第42条第2款）。
- 设计审批：须审查的，可行性研究报告一般由园区管委会审查；对须经消防设计审查的建筑，该审查包括防火间距、消防车道和场地、安全疏散、耐火等级与防火分隔以及防排烟等消防内容。随后由业主审定并批准详细设计；对须经消防设计审查的建筑，该设计须先由咨询单位就消防要求进行核查。除采用特别投资程序的项目外，列入名录的建筑再由公安消防部门审查消防系统设计，取得该审查意见之前，这些建筑不得施工。
- 施工：办理建设许可证；项目属于豁免情形的，在法律有此要求时提交开工通知及相应材料。由您选定的承包商依据与您签订的合同施工。
- 投入运营前：由您（投资者）自行组织消防验收，对结果负责，并在国家消防数据库申报（我们协助整理档案、准备申报材料）；二级及以上的工业工程，须在投入使用前取得建设主管机关对验收结果的书面认可（该机关曾审查消防设计的，认可范围包括消防内容）；须做环评的项目，须在废物处理设施试运行前取得环境许可证。
谁做什么，谁与谁签约
- InTimeVisa 是一家位于岘港的独立私营企业。我们不是政府机关，也不是律师事务所；与DSEZA、朱莱开放经济区管理委员会、岘港市政府部门或任何工业园开发商均无隶属关系。我们不拥有、也不经营任何工业园。我们不向任何园区开发商收取佣金或任何款项，也不从我们介绍的设计施工企业收取任何佣金或其他利益；我们的服务费仅由您（投资者）支付。
- 作为您的授权代表，我们准备并递交投资、企业和环保申请材料，准备国家消防数据库申报材料，并整理、提交由您聘请、符合能力要求的顾问单位编制的可行性研究报告审查材料、消防设计审查材料，以及建设许可证申请或开工通知材料。我们提供英语、越南语、中文、日语和韩语的翻译、口译和会议记录，并跟踪每一项申报的办理进度。
- 设计与施工，以及需要时的项目管理和施工监理：由您与自行选择、符合越南《建设法》能力要求的企业直接签约，您可在 csdlhdxd.gov.vn 上核查其能力信息；外国承包商还须取得越南的建设活动许可证。设计与施工方面，如您需要，我们可以介绍一家与我们合作过的设计施工企业，作为选择之一。我们不从该企业收取任何佣金或其他利益。您自行核查、自行决定并直接与其签约；您也可以自由选择其他任何企业。我们不做设计、不施工、不做施工监理、不从事项目管理，也不签订施工合同。
- 土地：转租合同或厂房租赁合同由您与园区开发商或业主签订。为客户寻找符合其要求的地块或标准厂房，并在租赁谈判中充当中介，属于房地产经纪活动（《房地产经营法》29/2023/QH15 第3条第11款、第62条）；如需这方面的协助，请委托符合该法条件、配有持证经纪人的房地产经纪企业，由其与您另行签约提供。我们不寻找、不选择、也不洽谈土地，不比较地价或租赁条件，不就租赁合同提供意见，不介绍开发商，也不代表您办理与土地转租或厂房租赁有关的任何手续。其他土地和租赁事宜，请直接与园区开发商或通过符合条件的房地产服务企业办理。
- 我们不提供法律意见。如需正式的法律意见书，须由律师事务所依据其与您另行签订的合同出具。
费用
常见问题
在越南岘港的工业园设厂，能享受企业所得税优惠吗？
不会自动享受。根据《企业所得税法》67/2025/QH15（第12条第3款）和议定 320/2025/NĐ-CP（第18条第3款），普通工业园本身已不再构成新项目享受地区性优惠的依据。优惠取决于行业、所在乡/坊是否属于困难地区、地块是否位于高新技术园区、经济区或岘港自由贸易区、项目规模，以及可能存在的过渡性权利。在自由贸易区，国会决议 136/2024/QH15（经决议 259/2025/QH15 修订）规定的优惠，取决于行业、收入类型、地点以及所满足的条件。适用哪一项依据，取决于您的项目及其场地的具体情况。
我的工厂需要建设许可证吗？
取决于豁免依据，而不是单看规模。根据《建设法》135/2025/QH15 第43条第2款e项，可行性研究报告经建设主管机关（在园区内通常为园区管委会）审查并获批准的项目，其工程免办建设许可证。此外还有其他豁免依据，包括特别投资程序。园区的1/500详细规划本身并不构成豁免。依e项以及其他若干项豁免的项目，开工前仍须提交开工通知及相应材料（第43条第3款b项）。
工厂建成后，公安消防部门还会做验收检查吗？
公安消防部门已不再进行消防验收检查：该程序自2026年7月1日起暂停（政府决议 66.18/2026/NQ-CP），并自2026年9月15日起由议定 347/2026/NĐ-CP 从议定 105/2025/NĐ-CP 中删除，但《消防与救援法》55/2024/QH15 第18条尚未修订。投资者须自行组织消防验收，对结果负责，并在投入运营前在国家消防数据库申报；未完成即投入使用，可能被罚款并被暂停运营。此外，二级及以上的工业工程属于对安全和公共利益有重大影响的工程（议定 217/2026/NĐ-CP 附录IV），因此建设主管机关须检查投资者的验收工作，并在工程投入使用前以书面形式认可验收结果（《建设法》135/2025/QH15 第57条第4款；议定 207/2026/NĐ-CP 第25条、第29条第2款）；该机关曾在审查可行性研究报告时一并审查消防设计的，此项检查包括消防内容（《消防与救援法》55/2024/QH15 第18条第4款、第5款a项）。哪些建筑属于这一类，由主管机关根据工程等级和设计确定。对列入名录的建筑（采用特别投资程序的项目除外），公安消防部门仍在开工前审查消防系统设计，并可在施工期间和投入运营后进行检查。由于越南《消防与救援法》本身仍可能修订，我们会在每次申报前重新核查这些规定。
各项审批需要多长时间？
法定时限如下：IRC，无需投资主张批准且符合条件的项目为10个工作日；ERC为3个工作日；园区管委会审查可行性研究报告，视项目组别和工程等级为12至25个工作日，可延长一次；公安消防设计审查为6个工作日（国家重要项目或A组规模项目为10日）；市级环境许可证不超过30日，应投资者申请通过线上系统办理且符合条件的为15日。各时限均自收到完整、有效的材料之日起计算（ERC自收到材料之日起计算），不包括准备、领事认证和补正文件的时间。因此我们为您的项目提供审批时间表，而不是保证某个日期。
什么是特别投资程序？可以跳过消防吗？
它跳过的是消防审批程序，而不是消防义务。该程序适用于位于工业园、出口加工区、高新技术园区、集中数字技术园区、自由贸易区、国际金融中心以及经济区内功能区的项目，但政府排除的须经投资主张批准的项目除外（议定 96/2026/NĐ-CP 第46条第1款）；高新技术园区内的项目还须符合高新技术项目标准（《投资法》143/2025/QH15 第28条；该法自2026年3月1日起施行）。符合条件并选择该程序的项目，无需编制环评报告、无需建设许可证，也无需办理建设和消防审批程序，园区管委会自收到材料之日起15个工作日内核发IRC（议定 96/2026/NĐ-CP 第47条第5款b项）。相应地，投资者须承诺满足建设、环境保护、技术转让和消防方面的条件、标准和技术规范；在开工前至少30日通知主管机关，并随通知提交由其自行编制、审查并批准的经济技术报告，以及由符合条件的组织或个人出具的、涵盖工程安全、环境保护和消防的核查报告；并仍须接受检查，违规将受处罚。需要环境许可证的项目，仍须在开工前办理环境许可证程序。
我们公司能否取得土地证并将土地抵押？
如果贵公司按照已获批准的投资项目向园区开发商转租土地，《土地法》31/2024/QH15 并不禁止以贵公司名义取得土地使用权证书（第151条第1款c项），但仍须满足登记和发证的一般条件与程序。若要抵押土地使用权本身，须一次性预付整个转租期的租金（第43条第2款a项），而这又要求开发商就该区域以一次性缴纳租金的方式向国家租地（第202条第3款）。按年缴纳租金的，可以抵押贵公司在该土地上的自有资产，但不能抵押土地使用权（第43条第2款b项、第34条第1款b项）。这些都是签约前需要与开发商确认的事项。
你们隶属于DSEZA、市政府或园区开发商吗？
不是。InTimeVisa 是一家独立的私营企业。DSEZA 和朱莱开放经济区管理委员会是隶属于岘港市人民委员会的政府机关；我们与它们、与岘港市政府部门或任何工业园开发商均无隶属关系，也不拥有或经营任何工业园。我们不向任何园区开发商收取佣金或任何款项，也不从我们介绍的设计施工企业收取任何佣金或其他利益；我们的服务费仅由您（投资者）支付。我们不是律师事务所，不提供法律意见，也不从事房地产经纪：我们作为您的授权代表，提供审批与行政手续方面的支持。